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【小强说法】开发商擅自更改小区规划,业主怎么办?

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发表于 2019-7-17 18:23:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本期特邀嘉宾:宁夏北民太德律师事务所律师 王宵峰律师
主持人:记者 强永利
开发商擅自更改小区规划
业主怎么办?
【案情回放】
9月11日,平罗县某小区住户杨先生反映:小区在11号和12号住宅楼共有的空间建设商业用房,与我们的户门近距离相望,先后向平罗县和石嘴山市住建规划部门投诉,但无果。该如何办?
记者:小区住户遭遇开发商擅自更改小区规划,该怎么办?
王宵峰律师:按照我国《城乡规划法》(下称‘规划法’)以及《宁夏回族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》(下称‘宁夏规划法实施办法’)的规定,房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定,为此必须经过政府规划部门审批。


因此,开发商在房地产开发过程中,擅自更改规划设计的,比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等,违反了规划管理方面的行政法规规范,系行政违法。对此,规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。
开发商违反规划管理行政法规,擅自更改规划是否承担违约责任,关键看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改,或者在附件中有规划图的详细情况,应当视为双方对规划内容已有约定,开发商擅自更改规划应承担违约责任。若没有,一旦开发商更改规划设计,欲追究对方的违约责任,会因提交不了证据而得不到支持。
《物权法》第七十六条规定,小区改建、重建建筑物及其附属设施,“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
在建成后未售出前,开发商是所有权人,他可以提出变更规划申请,有关部门可审批同意变更;售出后,所有权人就是业主,若要变更,只有业主通过一定的程序,申请变更才合法。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。据此,受到侵害的业主可以向开发商主张损害赔偿。
更改规划经批准的两种维权情形
记者:如果开发商更改规划属经过批准,那么,业主该怎么办?
王宵峰律师:这要分两种情形。一种是在购房合同中,开发商和业主就不得更改规划有约定,在此前提下,即使开发商的更改规划得到规划部门批准,开发商也应承担违约责任。如果双方在购房合同中约定规划不得变更,开发商“合法”变更规划也属于违约,因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的,是否要求更改规划完全是开发商自己能主动控制和掌握的,开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的,不属于“不可抗力”而免责的范畴。这时,业主可以直接拿着购房合同起诉开发商主张违约责任。如果行政机关在批准过程中存在违法行为,损害了业主的合法权益,也可以向行政机关主张权益。
另外一种是经规划部门批准更改规划,但未约定不得更改规划内容。若在购房合同中未就不得更改规划作出约定,可就具体案情选择以下维权途径:
第一、若开发商更改规划,影响到自己所住房屋的通风、采光或者进出入通道的,可以相邻权受到侵害为由,要求侵权赔偿。仍可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权益。
第二、向作出变更规划批复部门的上一级机关或者平罗县人民政府提起行政复议,申请停止更改规划批复执行。若对复议决定不服可以在收到复议决定之日起15日内起诉到法院。也可以不经复议直接向人民法院提起行政诉讼,诉请撤销批复。但这种方法,必须在开始施工之前,已建设完毕的话,被支持的概率很低。
第三、向作出批准决定的行政机关主张赔偿。《规划法》第四十三条规定:建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。《宁夏规划法实施办法》第二十六条则对变更规划的程序做了具体规定。若相关行政机关并未将变更规划的结果进行公示,违法了法律规定的程序,损害了业主的知情权、申辩权,行政行为违法。
《行政许可法》第三十六条规定:行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。第四十六条规定:法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证。第四十七条第一款规定:行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。若行政机关做出批准决定时未及时告知所有业主,也未按照上述规定听取业主的意见、依法举行听证,那行政机关的批准行为违法,应按照《许可法》第七条及《国家赔偿法》的规定赔偿因其违法实施行政许可给业主造成的损失。
如开发商售楼广告的内容被写进合同或者作为合同附件的,而更改规划又导致广告内容无法实现的,业主也可以就此提起违约诉讼。
               
   

                           
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